Сегодня многие жители многоквартирных домов задают один и тот же вопрос: кто, когда и как должен производить капитальный ремонт и на ком лежит за это ответственность? Попробуем разобраться: Капитальный ремонт это ремонт здания с целью: устранения физического и морального износа его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей здания и его функционального назначения.

Сведения о капитальном ремонте раскрываются в отношении каждого МКД в соответствии с приказом Минстроя России от 22 декабря 2014 года № 882/пр.

«Об утверждении форм раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».

Список МКД

ул. Красногеройская д. 39

       

 Виды работ при капитальном ремонте:

1) комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, восстановление или замена на более долговечные и экономичные;

2) улучшение эксплуатационных показателей дома;

3) осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий в целях рационального энергопотребления (установка приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии).

Капитальный ремонт может проводиться только специализированными организациями, как с отселением, так и без отселения жителей (в зависимости от перечня работ). Для планирования и организации капитального ремонта обязательно готовится проектно-сметная документация, определяются сроки начала и окончания. Работы производятся на основании решения общего собрания собственников и финансируются собственниками дополнительно.

Кто должен осуществлять капитальный ремонт?

Гражданский кодекс РФ:

ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором;

ст. 211 ГК РФ, риск случайной гибели или повреждения имущества также лежит на собственнике этого имущества;

 ч. 1 ст. 616 ГК РФ у арендодателя также существует обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

 

Жилищный кодекс РФ:

п. 1 ст. 39 («Содержание общего имущества в многоквартирном доме») — собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме;

п. 1 ст. 158 («Расходы собственников помещений в многоквартирном доме») — собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;

п. З той же статьи — обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Следовательно, собственники, приватизировав свои квартиры и являясь обладателями заветных квадратных метров, обязаны капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома осуществлять за свои кровные. За муниципальные квартиры, принадлежащие городу, ответственность по капитальному ремонту возлагается на органы местного самоуправления.

До вступления в силу нового Жилищного Кодекса РФ работы по эксплуатации и ремонту многоквартирных домов финансировались за счет средств государственного бюджета, но из-за недостаточного финансирования указанные работы не выполнялись в полном объеме. В связи с невыполненным капитальным ремонтом значительное количество многоквартирных домов и отдельных конструктивных элементов пришло в неудовлетворительное состояние.

В соответствии с Законом РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 “0 приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (Закон о приватизации) помещения в многоквартирных домах стали предметом собственности физических и юридических лиц. При этом на основании статьи 16 Закона о приватизации бывшие наймодатели (органы местного самоуправления) должны выполнить свои обязательства по капитальному ремонту перед собственниками помещений в многоквартирных домах. Однако фактически в ходе приватизации жилых и нежилых помещений новыми собственниками не фиксировалось состояние общего имущества многоквартирного дома, соответственно обязательства бывших собственников жилого фонда по капитальному ремонту не определялись.

Положения Жилищного кодекса Российской Федерации определяют принципиально новый подход к организации капитального ремонта жилищного фонда. В соответствии со статьей 36 указанного Кодекса, от органов государственной власти не требуется передача ответственности по эксплуатации и ремонту общего имущества многоквартирного дома собственникам, так как она уже возложена на них в соответствии с указанной статьей. Также на основании статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники должны накапливать средства на капитальный ремонт.

Однако на сегодняшний день уже существует действенный механизм эффективных накоплений, разработанный органами исполнительной власти Российской Федерации и региональными органами власти. Разработаны соответствующие нормативные правовые акты для создания системы по аккумуляции средств собственников, предназначенных на проведение капитального ремонта. Участие в фондах по накоплению и инвестированию средств на капитальный ремонт может защитить указанные средства от инфляции и нецелевого использования.

Следует отметить, что Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ “0 Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства” установлены правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капремонта МКД путем создания некоммерческой организации. Указанный закон предусматривает наличие в соответствующем субъекте федерации региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов как одного из условий предоставления финансовой поддержки.

Какова периодичность и необходимость проведения капитального ремонта многоквартирного дома?

Согласно ВСН 55-87 (р) Инструкции о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий гласит, что периодичность проведения капитальных ремонтов определяется действующими инструкциями по проведению планово-предупредительных ремонтов, разрабатываемыми и вводимыми в действие с учетом требований правил и инструкций соответствующих органов государственного надзора. Межремонтные сроки и объемы ремонтов устанавливаются исходя из технического состояния и конструктивных особенностей объектов. В состав капитального ремонта включаются также работы, по характеру относящиеся к текущему ремонту, но выполняемые в связи с производством капитального ремонта.

Капитальный ремонт подразделяется на:

ремонт, охватывающий все здание в целом или отдельные его секции, при котором устраняется физический и моральный износ;

выборочный ремонт, охватывающий отдельные конструктивные элементы здания или оборудования, при котором устраняется физический износ.

Основным документом, характеризующим техническое состояние здания и отражающим необходимость капитального ремонта, является технический паспорт, составленный на каждое здание и земельный участок с учетом Постановления Правительства РФ “О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации” и “Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации”.

Капитальный ремонт осуществляют только по утвержденным проектам и сметам. Если по характеру ремонтных работ не требуется изготовление рабочих чертежей (замена кровли, ремонт фасадов и др.), разрешается финансирование капитального ремонта по утвержденным сметам или расцененным описям работ.

Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, является договор, заключаемый заказчиком с привлекаемыми им для разработки проектно-сметной документации проектными, проектно-строительными организациями, другими юридическими и физическими лицами. И необходимо помнить, что проектная организация и ее должностные лица несут полную ответственность за экономичность, надежность и безопасность запроектированных объектов.