В соответствии с ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества в нем. Для различных собственников это бремя должно быть соразмерным долям в праве общей собственности на общее имущество, определяемым и соответствии со ст. 42 ЖК РФ и ст. 15 Федерального закона № 189-ФЗ.

В Жилищном кодексе РФ неслучайно упомянуто как "бремя содержания общего имущества", так и "бремя расходов на содержание общего имущества". Видимо, законодатель хотел подчеркнуть, что содержание общего имущества в многоквартирном доме осуществляется собственниками помещений посредством несения расходов на содержание общего имущества. Эти две обязанности неразделимы и по содержанию тождественны.

В зависимости от способа управления многоквартирным домом собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества в нем путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в этом доме или обязательных платежей и взносов. В случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений в соответствии с ч. 7 и 8 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений должны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме. Собственники помещений, являющиеся членами ТСЖ, ЖСК или иного специали­зированного потребительского кооператива, в соответствии с ч. 5 ст. 155 ЖК РФ должны вносить обязательные платежи и взносы. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, в случае управления многоквартирным домом ТСЖ, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК РФ.

По смыслу Жилищного кодекса РФ (ст. 162), собственники вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги именно управляющей организации, которая является исполнителем всех услуг по содержанию и работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме (имеющим право привлекать подрядные и иные специализированные организации) и предоставляет собственникам коммунальные услуги. Управляющая организация не обеспечивает, а сама исполняет обязанности по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме даже в том случае, если непосредственно своими силами не выполняет соответствующие работы и услуги, а привлекает для этого других лиц.

В соответствии с Федеральным законом № 189-ФЗ (ч. 1 ст. 4) впредь, до приведения в соответствие с Жилищным кодексом РФ, действующие законы и иные нормативные правовые акты применяются, поскольку не противоречат Жилищному кодексу РФ и Федеральному закону № 189-ФЗ. При этом необходимо учитывать, что согласно ст. 9 Федерального закона № 189-ФЗ действие раздела VIII "Управление многоквартирными домами" ЖК РФ распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами. В связи с этим ранее сложившаяся в отдельных муниципальных образованиях практика возложения на управляющие организации функций "организации (обеспечения) выполнения работ и оказания услуг", выполнения ею "функций заказчика работ и услуг" или функций "представителя интересов собственников перед исполнителями работ и услуг" при взаимодействии со своими контрагентами "от лица и за счет собственников жилых помещений" (что соответствует конструкции договора поручения - гл. 49 ГК РФ) является нелегитимной. При таких подходах управляю­щая организация не отвечает за содержание дома, а совершает от имени собственников сделки, являясь посредником, действующим по доверенности (ст. 975 ГК РФ). Наделение управляющей организации ролью "финансового посредника", "участника в расчетах" также является неправомерным и противоречащим ч. 4 и 7 ст. 155 ЖК РФ.

В качестве общего правила Жилищный кодекс РФ предусматривает, что надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме обеспечивается собственниками помещений только за счет их собственных средств. Как исключение для отдельных категорий граждан предусмотрено предоставление бюджетной помощи.

Граждане - собственники жилых помещений, имеющие право на субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг в соответствии со ст. 159 ЖК РФ, должны нести бремя своих расходов за счет собственных средств, но с использованием предоставленных им субсидий. Постановление Правительства РФ от 14.12.05№ 761 "О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг"**** допускает предоставление указанных субсидий только в денежной форме: на банковские счета граждан, путем доставки денежных средств организациями связи или выплаты из кассы "служб субсидий". С момента установления органами государственной власти субъектов РФ региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи субсидии должны предоставляться только в де­нежной форме. Это требование постановления Правительства РФ № 761*****.

Собственники жилых помещений - граждане, имеющие в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления права на предоставление из соответствующих бюджетов компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (см. ст. 160 ЖК РФ) или на денежные выплаты, предоставляемые в качестве мер социальной поддержки по оплате жилых помещений и коммунальных услуг (см. Федеральный закон № 122-ФЗ), должны нести бремя своих расходов на содержание общего имущества за счет собственных средств с использованием компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или соответствующих денежных выплат, т. е. организации ЖКХ освобождаются от несения социальной нагрузки в виде натуральных льгот. В Федеральном законе № 189-ФЗ содержится норма, допускающая временное предоставление так называемых натуральных льгот. При этом ст. 8 Федерального закона № 189-ФЗ допускает до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг (натуральных льгот) на порядок предоставления компенсаций (ст. 160 ЖК РФ) несение бремени содержания общего имущества собственниками жилых помещений, имеющими право на льготы, за счет собственных средств с учетом скидок, установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, принятыми до введения в действие Жилищного кодекса РФ.

Надо отметить, что Жилищный кодекс РФ не предусматривает установления в договорах управления многоквартирными домами или при управлении ТСЖ (ЖСК), а также при непосредственном управлении возможности оплаты собственниками помещений расходов на содержание общего имущества по заниженным ценам с возмещением из местных бюджетов разницы в тарифах или выпадающих доходов. Только для случая внесения платы за содержание и ремонт нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (не собственниками!) Жилищный кодекс РФ возлагает на наймодателя (собственника или управомоченное им лицо) обязанность внести недостающую сумму (ч. 4 ст. 155). Причем эта обязанность возникает не только при установлении органами местного самоуправления для нанимателей заниженной платы, но и при неполном или несвоевременном внесении платы нанимателями.

В соответствии с п. 16 ст. 12, ч. 2 ст. 154 и ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с обязательными требованиями законодательства. Установление размера общих расходов собственниками помещений на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме имеет определенные особенности в зависимости от выбранного собственниками помещений способа управления домом.

В соответствии с ч. 7 ст. 156 и ст. 162 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, которые выбрали способ управления многоквартирным домом управляющей организацией, определяется на общем собрании собственников помещений на срок не менее, чем один год, с учетом предложений управляющей организации. При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть сбалансирован с перечнем услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, указанных в договорах правления многоквартирным домом.

В соответствии с ч. 7 ст. 156 и ст. 164 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким ломом, должен складываться из платежей в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Такие договоры должны заключаться на основании решения решений) общего собрания собственников помещений и этом доме исходя из перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, указанных в договорах с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 137 и ч. 8 ст. 156 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом ТСЖ, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, для собственников помещений, являющихся членами указанных организаций, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяется органами управления ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива. Основой этих решений являются принятые органами управления этих организаций сметы доходов и расходов на содержание общего имущества и многоквартирном доме на год. При составлении таких смет следует исходить из необходимости финансирования расходов на осуществление собственной хозяйственной деятельности по обслуживанию, эксплуатации и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; внесения платы по договору управления многоквартирным домом (если привлекается управляющая организация); внесения платы по договорам о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, исключенным в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 137 и п. 6 ст. 148 ЖК РФ.

Необходимо отметить, что ст. 154 ЖК РФ не предусматривает разбивку составляющих структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги на составляющие более низкого уровня. В связи с этим такие элементы платы, как плата за услуги управления или плата за вывоз бытовых отходов, не должны устанавливаться отдельно от платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В целом плата за содержание и ремонт жилого помещения должна включать, в частности, оплату расходов:

-на транспортировку по внутридомовым инженерным сетям воды, газа, тепловой и электрической энергии;

-расчет и внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

-средства на истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои денежные обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. Жилищный кодекс РФ (ч. 3 ст. 156 и ч. 4 ст. 158)

предусматривает случаи установления органами местного самоуправления (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органы государственной власти соответствующего субъекта РФ) размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений в многоквартирном доме. Эти случаи являются исключением из общего законодательного подхода, устанавливающего дерегулирование ценообразования в жилищной сфере. Кодекс допускает установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в случаях, если:

-собственники помещений в многоквартирном доме не приняли решения о выборе способа управления многоквартирным домом;

-собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании выбрали способ управления многоквартирным домом, но не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Анализ Жилищного кодекса РФ (п. 16 ст. 12, ч. 3 ст. 156 и ч. 4 ст. 161) позволяет сделать вывод, что в случаях, когда собственники помещений в многоквартирном доме не приняли решения о выборе способа управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения может устанавливаться органами соответствующей публичной власти по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ. С учетом подходов к регулированию порядка проведения открытых конкурсов размер такой платы устанавливается равным указанному организатором конкурса в конкурсной документации размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения для многоквартирного дома, являющегося объектом конкурса. Общая цена договора управления многоквартирным домом, являющимся объектом конкурса, должна определяться исходя из указанного организатором конкурса в конкурсной документации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Цена договора одновременно должна быть соразмерна перечню, объемам и качеству услуг по содержанию и работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенным по результатам указанного конкурса в соответствии с предложениями победителя конкурса.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании выбрали способ управления многоквартирным домом, но не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ), размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается исходя из стоимости совокупности работ и услуг, входящих в утвержденный решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме перечень услуг по содержанию и работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Без принятия на общем собрании собственников помещений перечня услуг и работ по содержанию общего имущества установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ невозможно. В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ порядок определения цены договора управления многоквартирным домом и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения (в т. ч. установленный соответствующим органом публичной власти) указываются в договорах управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Необходимо учитывать, что в соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 162 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения является существенным условием договора управления многоквартирным домом. Если между сторонами договора не достигнуто соглашение по этому условию, то договор управления не может считаться заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Оплата расходов на проведение капитального ремонта многоквартирного дома осуществляется в размере, определенном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта (ст. 158 ЖК РФ). При управлении многоквартирным домом ТСЖ, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом либо непосредственно собственниками размер платы за капитальный ремонт многоквартирного дома должен устанавливаться на общем собрании собственников помещений большинством (не менее 2/3 голосов от общего числа) голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46). Здесь играют роль большая стоимость капитального ремонта и необходимость готовности собственников помещений нести расходы на его проведение. С учетом возможности заключения договоров управления многоквартирным домом по результатам проводимых органами местного самоуправления открытых конкурсов только на один год (ч. 4-6 ст. 161 ЖК РФ) вызывает сомнение возможность прове­дения капитального ремонта в результате таких открытых конкурсов, ведь в конечном итоге договоры управления всегда заключают только собственники помещений в многоквартирном доме (а не один муниципалитет).